Waarom dit begrip?

Dat zal ik u uitleggen. Het is een methode om tegenwicht te bieden aan het korte termijn denken, dus lange termijn denken versus korte termijn denken. Iedere dag worden er door diverse instanties en mensen zoals u keuzes gemaakt om ergens wel of niet in te gaan investeren. En meestal gaat het dan om geld, vaak veel geld. Daarbij wordt dikwijls hoofdzakelijk gekeken naar de hoogte van het investeringsbedrag, het korte termijn denken. Waar vaak niet naar wordt gekeken, zijn de kosten die ná die investering komen, het lange termijn denken. Door deze vrij gebruikelijke dus traditionele investeringsbenadering, denken op de korte termijn, kunnen besparingen of keuzes voor minder kwaliteit leiden tot hogere kostenposten en een mogelijk kortere levensduur dan voorzien.

Het toepassen van een lange termijn visie bij investeringsprocedures voorkomt dat onnodige kostenposten in de toekomst vermeden worden. Men noemt dit ook wel levensduur denken. Immers, als je naast de aanschaf van wat voor product, systeem of woning je ook maar aan de orde wilt stellen, het blijkt dat er allemaal kosten ontstaan op de lange termijn, waar je niet op gerekend had. Daardoor word je mogelijk gedwongen om zo’n product, systeem of woning vroeger te vervangen, aan te passen of te renoveren, en is in feite je aanschaf indertijd toch duurder geweest dan je je toen realiseerde. Je hebt meer, misschien wel veel meer geld uitgegeven dan nodig was. Daarom kun je een product, systeem of woning niet alleen maar beoordelen op een aanschafprijs, mogelijk verhoogd met enkele zichtbare directe kosten.

De investering waar wij in dit verband over spreken, de bouw van een woning, het aanpassen en/of isoleren van een bestaande woning, kun je wel op een korte termijn proberen te beoordelen, maar als het daarbij blijft, doe je jezelf op de lange termijn tekort. De vraag is alleen, je weet niet in hoeverre je jezelf tekort doet, je stopt het in feite weg, je wil het niet weten.
Zo’n investering, in feite iedere uitgave, móet je wel op de lange termijn beoordelen. Zelfs bij het kopen van een auto wordt tegenwoordig, naast de aanschafprijs en de inruilwaarde van de in te leveren auto, ook gekeken naar kosten van het in eigendom hebben, zoals het brandstofverbruik, verzekering- en belastingkosten en natuurlijk de restwaarde. Op die manier heb je een redelijk beeld van wat zo’n auto voor de periode dat je hem wilt gebruiken je gaat kosten.

Bij het (laten) bouwen of renoveren van onroerend goed, waar we het hier over hebben, is de TCO benadering bij het investeren een proces waarbij rekening gehouden wordt met de volledige kosten, die het in eigendom hebben van dit onroerend goed met zich meebrengen. Vandaar ook dit begrip: Total Cost of Ownership.


Total Cost of Ownership

Bij het zelf bouwen van een woning heb je te maken met diverse kostensoorten. In eerste instantie zijn de kosten die te maken hebben met de bouw, de zgn. stichtingskosten. Daarnaast zijn er de kosten van het in bezit hebben van de gerealiseerde woning, de zgn. exploitatiekosten.

NEN 2631 beschrijft de Stichtingskosten:

  • Grondkosten
  • Bouwkosten
  • Inrichtingskosten
  • Bijkomende kosten als leges, onderzoek en onvoorziene uitgaven

Bij Financiële Overwegingen kunt u een stichtingskostenopzet downloaden.

NEN 2632 beschrijft de Exploitatiekosten:

  • Vaste kosten (verzekering zoals opstal en inboedel, diverse belastingen, erfpachtcanon, hypotheekrente)
  • Energiekosten (zijn een aantal jaren flink gestegen, terwijl recentelijk door een overschot van het aanbod van olie op de wereldmarkt de energieprijzen zich gestabiliseerd hebben, tot er weer voldoende onrust op de markt ontstaat; kortom, wij hebben hierop geen invloed, wel door toepassing van het Trias Energetica model, zie artikel Zelf (ver)bouwen aan uw droom)*
  • Onderhoudskosten (het gebouw technisch op een gewenst niveau houden)
  • Beheerskosten
  • Specifieke kosten als beveiliging

* Tijdens een onderzoek van enkele jaren geleden (2012), dus toen de energieprijzen nog stegen, werden de energiekosten van een passiefhuis vergeleken met een woning die gebouwd was met een EPC 0,6 (periode van 1.1.2011 - 1.1.2015). Hieruit kwam naar voren dat de energiekosten bij de passiefwoning in 50 jaren zou stijgen van € € 1.000,— naar € 1.400,— p.jaar.
Bij de EPC 0.6 woning zou er een stijging plaatsvinden van € 1.550,— naar € 3.400,— p.jaar! Het kan nu dus meevallen vanwege de eerder genoemde stagnerende energieprijzen, maar mijn stelling is: hoe beter geïsoleerd, hoe minder het straks tegenvalt!


Rekenmodel

Aan de hand van een rekenmodel kan de TCO berekend worden en daarnaast kan het model gebruikt worden om hiermee scenario’s door te rekenen. Immers, het is interessant om te weten hoe berekeningen uitvallen met wisselende factoren.
Bovengenoemd onderzoek dat een complex betrof met een aantal appartementen (op passieve basis) heeft o.a. uitgewezen dat met een dergelijk rekenmodel energiereducerende investeringen, daadwerkelijk bijdragen aan een lagere energierekening.
Voor het passiefhuis uit dit onderzoek bedragen de netto contante energielasten, voor 50 jaar* € 54.026. Voor een appartement met een EPC van 0,6 bedragen de netto contante energiekosten € 115.860.
Dit is een verschil van € 61.834,00/600= ruim € 100,— p.mnd.
Een ander getal wat uit dit onderzoek bleek was dat één appartement uit dit complex, over een exploitatieperiode van 50 jaar, een negatieve netto contante waarde had van € 94.575. Een negatieve netto contante waarde duidt aan dat een investering niet rendabel is en derhalve af te raden is. Men had dit appartement dus anders moeten ontwikkelen en uitvoeren. Overigens was met deze berekening geen rekening gehouden met een eventuele restwaarde.

*Hoewel de meeste mensen de intentie hebben om een woning voor 15 à 20 jaren te kopen, is het erg korte termijn gedacht om daarop te investeren. Hoe meer toekomstbestendig een woning is, hoe beter een dergelijke woning in markt zal liggen, zeker in de toekomst met EPC eisen van 0,0!


Tenslotte

Met een TCO berekening kan aangetoond worden dat een investering op langere termijn beter beoordeeld kan worden. De Total Cost of Ownership maakt de toekomstige eigenaar van vastgoed bewust over de hoogte van de totale kosten, gedurende de gehele exploitatieperiode. Op deze wijze krijgt deze eigenaar de mogelijkheid om niet alleen te sturen op de stichtingskosten, maar ook op de exploitatiekosten. Hij laat het er niet op aankomen, maar kan van te voren al bepalen wat het meest rendabel is, zowel voor nu als in de toekomst.
Dit soort berekeningen wordt niet alleen toegepast op nieuwbouw, maar ook op ingrijpende renovaties, waarbij gezien het bovenstaande het aan te bevelen is investeringen op lange termijn te bekijken. Dus als u uw huis wilt laten isoleren en u denkt uw woning met een simpele spouwmuurvulling toekomstbestendig te hebben gemaakt, dan komt u behoorlijk bedrogen uit. Dat heeft het onderzoek met het vergelijk van een passiefwoning met een EPC 0,6 appartement wel uitgewezen. U bent echt beter af om de strategie van Trias Energetica te volgen. Een TCO-berekening zal deze strategie ondersteunen.

Daar is echt geen DURV!en aan. DURV!t u?

010 - 744 63 09